Mitä koronan jälkeen?

Juttusarjamme koronan vaikutuksista rakentamiseen jatkuu! Tässä jutussa rakentamistalouden emeritusprofessori Juhani Kiiras pohtii koronan vaikutuksia ja sen jälkeistä aikaa rakentamisessa.

Oppia monista matalasuhdanteista

Olen kokenut useita laskukausia. Valmistuin 1968 keskelle laskusuhdannetta, enkä saanut sopivaa työpaikkaa, joten ajauduin assistentiksi rakentamistalouteen Kelopuulle TKK:lla ja jäin sille tielle. 1974 energiakriisi romahdutti taloutta ja erityisesti rakentamista ja olihan lisäksi 80 luvulla pieniä notkahduksia, mutta varsinainen isku tuli suurena lamana 1990 alussa. Minua ei kiinnosta laman syyt, vaan seuraukset alalle. Enkä ole kiinnostunut asuntojen myyntihinnoista tässä yhteydessä, kohteenani ovat kilpailuun perustuvat urakkahinnat.

Suhdanneoppia

Korkeasuhdanteessa on resurssipula sekä suunnittelussa että rakentamisessa, miksei rakennuttamisessakin. Tämän seurauksena tapahtuu kustannusylityksiä, aikatauluongelmia ja laatuvirheitä ja myös rekrytointivirheitä. Tiedosta ja varaudu suhdannemuutoksiin, valitse hankintamuodot suhdanteiden mukaan, älä päästä reppurihommiksi. Huomaa että korkeasuhdanteessa, että paitsi kaikki kallistuu, tulee kallis suhteessa vieläkin kalliimmaksi. Kyseessä on koko tuotantoketjun kallistuminen (”haitariefekti”). Pääkaupunkiseudulla hinnat nousevat (ja putoavat) nopeimmin vetäen muita alueita mukanaan (”mattoefekti”= nosta Suomea peittävää mattoa Helsingin kohdalta, niin muutkin nousevat, kun irroitat näet efektin).

Suhdannemuutoksen ajankohdan ennustelu on vaikeaa, seurattavia on mm. Rapalin tarjoushajonnat ja Haahtelan ennusteet. Tiedän, että muutos tapahtuu syyskuussa, mutta vuosi on epäselvä, epäilen ensi syksyä. Hintaseuranta ei juuri nyt kuvaa pääkaupunkiseudulle laskua, Haahtelan indeksi kyllä, muttei mattoilmiötä; pääkaupunkiseudulla lasku on muuta maata suurempaa. Suhdanteisiin liittyy myös yllättävä ilmiö; suunnitteluratkaisuja halvennetaan ylitysten pelossa korkeasuhdanteessa ja ne toteutetaan matalasuhdanteessa. Osa yllättävistä kokemuksista johtunee tästä ilmiöstä yhdistettynä tarjoushintojen laskuun.

Yritys ennakoida tulevaisuutta

Mitä sitten voisi ennakoida tapahtuvaksi. Asuntomyynti takkuaa (kuten Hesari esittää) ja yritykset (taas) siirtyvät urakkakilpailuin. SRV jopa julkisti em. tiedon (HS 3.5.2020). Seuraukset lienevät samanlaisia kuin lamassa, joskin ilmeisesti lievempiä, korkotason säilyessä alhaalla. Kunnat, jotka ovat suurin rakennuttaja, pysäyttävät hankkeitaan taloustilanteen vuoksi ja valtio, jos nyt enää helikopterirahan jakelun jälkeen pystyy, elvyttää infra-hankkeilla.

Rakennushinnat siis laskevat, haitari puristuu, alihankinnat ja tuoteosakaupat halpenevat, samalla kun jo nyt on suunnitteluratkaisuja karsittu. Konkurssejakin tulee, joskaan ei niin paljon kuin laman yhteydessä. Volyymi putoaa 2021 sanotaanko max 20% ja rakennushinnat laskevat tällöin esim. 6… 10%. Ennakoin hinnanlaskun näkyvän jo syksystä alkaen.

Tilaajille ja rakennuttajille infoksi: nyt on mahdollisuus rakentaa edullisesti, aloita 2021, varo konkursseja. Ja tietysti huolehdi suunnitelmistasi. Hylkäätte myös liian halvat tarjoukset. Rakennuttajakonsultit voisivat myös kouluttautua avoimeen rakentamiseen ja suunnitelma-pakettimenettelyyn, ehkä myös jatkuvaan käyttäjäpalveluun  (-yhteyteen). Joustavat yhteistyö ja yhteisvastuumuodot ovat käyttökelpoisia.

Suunnittelijoiden on syytä sopeutua laskevaan volyymiin ja hankkeiden jäädyttämiseen. Tilaajan ja käyttäjien palvelua voisi samalla parantaa. Suunnittelijat voisivat myös parantaa taitojaan avoimessa rakentamisessa ja suunnitelmapakettimenettelyssä.

Rakennusyritysten tulee heti tarkistaa tarjouslaskentansa kyberneettiseksi, valmentaa grynderihankkeiden työmaajohtoa kilpailuhankkeiden ihanuuksiin, kuuntelemaan käyttäjiä ja tarkistaa hankintatoimensa hankekeskeiseksi. Vältä ”tarkkaa” laskentaa.

Miten muutokseen kannattaisi tällä hetkellä varautua  ja miten hyödyntää sen mahdollisuudet? Lue tarkempi kuvaus rakentamisen suhdannetilanteen vaikutuksista ja siitä miten rakennuttajan tulisi toimia tässä tilanteessa täältä. Lue lisää avoimen rakentamisen käytännön sovellusesimerkeistä täältä ja tutustu jatkuvan käyttäjäyhteyden esimerkkihankkeeseen täältä.

 

Juhani Kiiras

Kirjoittaja on rakentamistalouden emeritusprofessori.

Lähde: 3L Education seminaari ”Mitä koronan jälkeen”