Korjaushankkeeen investoinnin kannattavuuden arvioinnissa ja tavoitteiden asettamisessa on alettu käyttää niin sanottua reaalioptiomenetelmää. Sitä käytti myös Senaatti-kiinteistöt virastotalon peruskorjauksen yhteydessä.
Senaatti-kiinteistöillä – kuten useilla muillakin kiinteistöillä – korjaushankkeiden tarve syntyy yleensä asiakkaiden muuttuneesta tarpeesta. Toisin sanoen rakennus on tyhjillään tai vajaakäytössä.
Kiinteistön omistajien keskuudessa on viimeisen vuoden ajan keskusteltu siitä, miten korjaushankkeet voitaisiin toteuttaa niin, että tilat muuntautuisivat paremmin. Mikäli rakennuksen käyttöastetta pystytään nostamaan, muunneltavuudessa piilee iso mahdollisuus kasvattaa kiinteistöistä saatavia vuokratuloja.
Senaatti-kiinteistöjen korjausrakentamiskohteessa suurin epävarmuus liittyi juuri vuokralaisten tulevaisuuden tilantarpeeseen. Epävarmuuteen varaudutaan yleensä tilojen joustavuudella, jolloin lisäkustannukset ovat helposti laskettavissa. Ongelmana on, että joustavuuden tuomaa taloudellista hyötyä on vaikea määrittää perinteisellä kassavirtalaskennalla, sillä vuokralaisten tulevaisuuden tilantarvetta ei voida tarkasti tietää.
Uutena työkaluna korjaushankkeen investoinnin kannattavuuden arvioinnissa ja tavoitteiden asettamisessa on alettu käyttää niin sanottua reaalioptiomenetelmää. Tutkimusten ja käytännön oppien mukaan se soveltuu huomattavasti kassavirtamenetelmää paremmin epävarmojen investointien kannattavuuden laskentaan.
Boost Brothers Oy:n Suomessa kehittämä korjaushankkeisiin soveltuva reaalioptiomenetelmä toteutettiin RYM Oy:n Sisäympäristö-ohjelmassa ja se on kansainvälisesti ainutlaatuinen.
Reaalioptiomenetelmää käytetään kassavirtalaskennan tukena ja sen tavoitteena on varmistaa, että rakennuksen käyttöaste pysyisi korkeana korjausinvestoinnin jälkeen.
Senaatti-kiinteistöjen kohdalla vuokralaisille määritettiin reaalioptiomenetelmän avulla riskiprofiilit, joiden avulla nähtiin, miten heidän tilantarpeensa kehittyy seuraavan kymmenen vuoden aikana.
Senaatti-kiinteistöt hyödynsi reaalioptiomenetelmään perustuvaa investointilaskentaa myös korjausinvestointien suunnittelussa.
Reaalioptiomenetelmän avulla joustavuuteen käytettäviä ylimääräisiä investointeja voitiin kohdistaa sinne, missä niille todennäköisesti on käyttöä sen sijaan, että koko talo oltaisiin rakennettu joustavaksi. Laskennassa tarkasteltiin joustavuuden tuomia taloudellisia hyötyjä myös käyttäjäorganisaatioiden näkökulmasta – nekin hyötyvät, kun niiden ei tarvitse maksaa vuokraa tarpeettomasta tilasta.
Senaatti-kiinteistöjen investointipäällikkö Anne Linnainsaari kuvaa prosessia seuraavasti: ”Havaitsimme menetelmän etuna sen, että epävarmuutta käsiteltiin systemaattisella prosessilla, johon pystyttiin sisällyttämään eri asiantuntijoiden mielipiteitä vuokralaisriskeistä. Lisäksi oli ensiarvoisen tärkeää, että asiakkaille syntyvät hyödyt dokumentoitiin menetelmän avulla.”
Lisätietoa hankkeesta: www.boostbrothers.fi/referenssit/senaatti