PTS-ohjelmalla suunnitelmalliseen kiinteistön ylläpitoon

PTS-ohjelman tekeminen on perinteisesti kiinteistön omistajalle työläs ja aikaa vievä prosessi, johon liittyy paljon manuaalista työtä. Manuaalisen työn määrästä johtuen osalla kiinteistönomistajista ei ole resursseja teettää PTS-ohjelmia perinteisillä tavoilla, jolloin kiinteistöjen ylläpito kärsii.

Tähän tarpeeseen Boost Brothers on kehittänyt automaatiota ja mallinnusta hyödyntävän PTS-ratkaisun kiinteistön suunnitelmalliseen ylläpitoon. Ratkaisu auttaa ajoittamaan ja budjetoimaan tarvittavat korjaukset oikein kiinteistön koko elinkaaren ajalle.

– Ratkaisu auttaa tehokkaasti ennakoimaan tulevia korjauksia ja investointitarpeita, ja tukee täten systemaattista ja ennakoivaa kiinteistön ylläpitoa, rakennuttamisen asiantuntija, Boostin PTS-tuotepäällikkö Teemu Rantala toteaa.

Kohteen lähtötiedot – kuten rakennuksen pinta-ala, rakennusvuosi ja rakennukseen tehdyt investoinnit – syötetään Boost Brothersin kehittämään PTS-ohjelmaan. Isoon, useista kohteista kerättyyn dataan perustuva ohjelma antaa ensikädessä karkean arvion siitä, mitä korjauksia on tulossa, mille vuosille toimenpiteet ajoittuvat, ja mitkä niiden kustannukset ovat.

Viimeisteltyä PTS-ohjelmaa varten tehdään havainnoiva kiinteistökierros, jonka avulla PTS-mallin tuloksia voidaan tarkentaa.

– Mielestämme kiinteistökierros on erittäin oleellinen osa rakennuksen PTS:n laatimista. Kiinteistön käyttö ja kuluminen on jokaisella rakennuksella yksilökohtaista eikä kuluminen ole aina teorian mukaista. Tämän vuoksi kiinteistökierros on oleellinen, jotta rakennuksen todellinen kunto huomioidaan PTS-ohjelman laatimisessa, Rantala korostaa.

Apuna voidaan käyttää kuntoarvioinnin menetelmiä, ja sitä kautta arvioida kuntoluokka rakennusosille ja niiden jäljellä olevalle käyttöiälle. Esimerkiksi bitumikatolla on lähtökohtaisesti lyhyempi käyttöikä kuin pelti- tai tiilikatolla.

– PTS-ratkaisua voidaan käyttää myös sen arviointiin, missä vaiheessa kiinteistön elinkaarta ollaan, voidaan arvioida korjaustarvetta – ja jopa sitä kannattaako kiinteistö peruskorjata tai purkaa, rakennuttamisen asiantuntija Petro Pöyhönen toteaa.

PTS-ratkaisun kehittäminen lähti liikkeelle Boostissa suurten kiinteistön omistajien kanssa käytyjen keskustelujen pohjalta. Omistajat tunsivat tarvitsevansa tukea päätöksentekoon ja tiedon tuottamiseen.

Vuonna 2015 Boostissa tehtiin ensimmäinen, karkea versio PTS-mallista. Projekteissa oli jo aiemmin sovellettu PTS:n filosofiaa ja tehty perinteisen manuaalisesti PTS-suunnitelmia. Samalla huomattiin, että malli kaipaisi automatisoitua ratkaisua – jo pelkästään yrityksen omaksi työkaluksi.

Automatisoitua PTS-ratkaisua on kehitetty Boostissa vuoden verran. Ratkaisu kehittyy koko ajan työn ohella pilottien kautta ja tietokannan kasvaessa.

– Mallilla saadaan kiinteistöille kattava, alan parhaaseen tietoon perustuva PTS-ratkaisu, joka pyrkii ottamaan huomioon kaikki tarvittavat muuttujat ja ominaisuudet, kuten rakennuksessa olevat komponentit ja rakennusosat sekä niiden kunnon sekä realistisesti arvioimaan korjausten aikataulut ja kustannukset, Pöyhönen toteaa.

– PTS-ohjelmaa laadittaessa kuulemme kiinteistön omistajaa, hänen intressejään, prioriteettejaan ja tulevaisuuden visioitaan kiinteistölle ja sen ylläpidolle. Niihin pohjautuen pystymme tekemään ehdotuksen oikeista toimenpiteistä, jotta tavoitteisiin päästään, Rantala korostaa.

Isossa kuvassa PTS-ohjelmalla on myös suurta yhteiskunnallista merkitystä, kun yhteisistä kiinteistöistä saadaan pidettyä huolta. Sillä on merkitystä myös yhä kasvavan korjausvelan ja hiilipäästöjen vähentämisessä.

PTS-ratkaisu sopii sellaisille kiinteistönomistajille, jotka haluavat pitää huolta kiinteistöistään ja korjata niitä omien tarpeidensa ja rakennusten käytön mukaisesti.

Ratkaisu sopii muun muassa toimitila-, koulu-, sairaala-, päiväkoti-, ja asuinkiinteistöille, kuten kaupunkien vuokrataloille. Merkittäviä asiakkaita ovat kunnat ja kaupungit. Erikoisrakennuksille, joissa on paljon poikkeavia järjestelmiä, automaatiosta saavutetut hyödyt ovat pienemmät – niissä asiantuntijatyön rooli korostuu.

– Yleensä tarjoamme PTS-ratkaisua suurille kiinteistön omistajille, joilla on kymmeniä kohteita. Katsomme kiinteistön omistajalle sopivan tarkkuustason. Lähdemme liikkeelle muutamasta kohteesta, ja sen jälkeen skaalaamaan mallia tavoitteena soveltaa sitä koko omistajan kiinteistökannalle tai ainakin tärkeimmille kohteille, Rantala kertoo.

Mestaritoiminta Oy on hyödyntänyt Boostin PTS-ratkaisua Järvenpään kaupungin kiinteistökohteissaan kuluneen vuoden aikana. Mestaritoiminnan tuleva toimitusjohtaja Jani Kervinen kertoo, millaisia hyötyjä Boostin PTS-ratkaisun käytöstä on saatu:

– PTS-ratkaisun avulla saamme nopealla aikataululla ylläpitostrategiaamme noudattavat PTS-ohjelmat kiinteistöjen kuntoarvioista. Ratkaisun kautta pystymme tunnistamaan esimerkiksi kiinteistöjen kriittisimmät korjaustarpeet, joten pystymme fokusoimaan työt oikeisiin kohteisiin.

Boostin PTS-ratkaisun kattava tietokanta kaupungin kiinteistöistä mahdollistaa kiinteistöjen vertailun keskenään, kun tieto on mallissa yhdenmukaista. Ratkaisu tarjoaa näin ollen dataan pohjautuvat perusteet sille, miksi investoidaan juuri tiettyihin kohteisiin, Kervinen toteaa.