Horros vai kukoistus – miten hyödynnän kansainvälisen rakennusmarkkinan muutokset koronan jälkeen?
Tuoreimpien talousennusteiden mukaan kiinteistö- ja rakennusalan maailmanlaajuinen kasvu hidastuu kolmesta prosentista nollakasvuun kuluvana vuonna. ”Ei kuulosta järin suurelta muutokselta ensi kuulemalla, mutta alan toimijoille menetetty kasvu tarkoittaa kuitenkin yli 300 miljardin euron liikevaihdon menetystä kuluvana vuonna”, kertoo tekniikan tohtori Juho-Kusti Kajander Boostilta.
Euroopan unionin alueella ala supistuu kuluvana vuonna jo voimakkaasti: 4-30 prosenttia jäsenmaasta ja arviosta riippuen. Koronan jälkeiseen toipumiseen vaikuttavat merkittävästi bruttokansantuotteen muutokset, työvoiman saatavuuden ja toimitusketjujen häiriöt sekä uudet terveys- ja turvallisuusvaatimukset.
”Kaikkien suurin tekijä on kuitenkin epävarmuus, joka tällä hetkellä jyrsii rakennusinvestointeja kansainvälisesti. Pelot tilanteen kehittymisestä vaikeuttavat kiinteistösijoittajien ja rakennusten käyttäjien päätöksentekoa. Riskejä karttava käyttäytyminen lisääntyy. Rakennusinvestointeja lykätään ja peruutetaan herkemmin”, Kajander kuvaa ilmapiiriä markkinoilla.
Mitkä ovat kiinteistö- ja rakennusalan kasvualueet koronan jälkeen?
Voimakas suhdannetilanteen muutos ja suuri epävarmuus luovat uhkien ja pelkojen lisäksi merkittäviä ajankohtaisia mahdollisuuksia rakennuttamiseen, toiminnan kehittämiseen ja liiketoiminnan kasvattamiseen.
”Mahdollisuudet jäävät helposti ikävien uutisten ja uhkien varjoon. Ajankohtaisimpia mahdollisuuksia ja kasvualueita ovat esimerkiksi käynnistyvät korjausrakentamisen elvytyshankkeet, uudenlaiseen sijoittajakysyntään vastaaminen ja rakennustuotannon automatisointi. Nämä ovat lähivuodet alan suurten panostusten ja kasvavien rahavirtojen keskiössä”, ennustaa Kajander.
Miten hyödynnämme korjausrakentamisen jätti-investoinnit?
Julkinen elvytys kohdistuu usein rakentamiseen. Niin tälläkin kertaa. Euroopan komission valmisteleman jälleenrakennusrahaston varojen suuntaamisessa rakentaminen on vahvasti esillä.
”Valmistelusta tihkuneiden esitietojen mukaan korjausrakentamisen kiihdyttämiseen kohdistettaisiin 350 miljardin euron rahoitus. Rahoituksen prioriteettina on julkinen palvelurakentaminen, erityisesti sairaalat ja koulut sekä kohtuuhintainen asuminen”, kertoo Kajander.
Lisäksi EU:n uusi korjausrakentamisen keskittyvä ”Korjausaalto” -ohjelma käynnistyy syyskuussa. ”Ohjelman tavoitteena on kolminkertaistaa korjausrakentamisen määrä ja investoinnit Euroopan unionin alueella nykyisistä yhdestä prosentista kolmeen prosenttiin rakennuskannan laajuudesta,” Kajander tiivistää.
Miten vastaamme uudenlaiseen sijoittajakysyntään?
Arvostetun RICS-järjestön tuoreen selvityksen mukaan kiinteistö- ja rakennusalan listaamattomissa rahastoissa on tällä hetkellä laskentatavasta riippuen 220-420 miljardia euroa lepotilassa olevaa pääomaa. Pääoman avulla voitaisiin toteuttaa rakennusinvestointeja yli 1000 miljardin euron arvosta. Rahojen lepotilan merkittävin syy on pula hyvistä rakennusinvestointihankkeista. Sijoittajien etsintä ja odotukset kohdistuvat investointihankkeisiin, joita johdetaan ammattimaisesti.
”Erityisesti tällä hetkellä etsitään uusia rakennusinvestointien valmistelu- ja toteutusmalleja, joiden avulla rakennusprojektien aikataulu, kustannukset ja tulokset mitataan, raportoidaan sekä hallitaan läpinäkyvällä tavalla. Myös hyvin valmistellut julkisen ja yksityisen yhteistyöhankkeet ovat korkealla painoarvolla investointikohteiden etsinnässä”, kertoo Juho-Kusti Kajander.
Rakennusten käyttö- ja muuntojoustavuus korostuu epävarmuuden keskellä. Yhä useammat kiinteistösijoittajat näkevät rakennuksen käyttöjoustavuuden – käytön erilaisissa toiminnoissa ilman merkittäviä korjaustoimenpiteitä – ja muuntojoustavuuden – käytön erilaisissa käyttötarkoituksissa – entistä tärkeämpinä ominaisuuksina.
”Kansainvälisissä sijoittajatutkimuksissa käyttö- ja muuntojoustavuus ovat viime vuosina nousseet eurooppalaisten kiinteistösijoittajien näkökulmasta jopa sijaintia tärkeämmiksi rakennuksen markkina-arvoon vaikuttaviksi tekijöiksi ja sijoituskriteereiksi. Kysyntään voitaisiin vastata esimerkiksi viime vuosina nopeasti kehittyneiden avoimen rakentamisen toimintamallien avulla ja tuoreita hankekokemuksia hyödyntämällä”, Kajander taustoittaa.
Rakennusten käyttö- ja muuntojoustavuutta edistetään tällä hetkellä tehokkaasti myös sääntelyn ja taloudellisten kannustimien avulla. Yksi esimerkki on Japani, jossa on panostettu erityisesti asuntorakentamisen pitkään elinkaareen ja käyttö- ja muuntojoustavuuteen. ”On huikea juttu, että asuntorakentamista koskeva lainsäädäntö edellyttää siellä 200-vuoden elinkaaritarkastelua rakennettavilta kohteilta. Lisäksi asuinrakennusten käyttö- ja muuntojoustavuudelle on asetettu tekniset vaatimukset, suunnitteluohjeet ja kannustimet”, Kajander iloitsee.
”Mikäli rakennutettava kohde täyttää asetetut vaatimukset käyttö- ja muuntojoustavuudelle, valtio tukee rakennuttajaa merkittävillä instrumenteilla: verovähennyksin, investointituella ja vapautuksella kiinteistöverosta määräajaksi. Tästä voitaisiin ottaa meillä inspiraatiota ja mallia”, Kajander nostaa esiin.
Miten hyödynnämme rakennustuotannon uudet mahdollisuudet?
Kiinteistö- ja rakennusalan heikoista suhdannenäkymistä poiketen teollisesti esivalmistettujen rakennusten kansainvälisten markkinoiden arvioidaan kasvavan lähivuosina voimakkaasti. Tuoreiden markkina-arvioiden mukaan kasvua tulee yli 40 prosenttia vuoteen 2025 mennessä. Euroopassa uutta kysyntää luovat erityisesti kohtuuhintaisen asumisen elvytyshankkeet ja kestävän rakentamisen investointiohjelmat, jotka tähtäävät rakennusjätteiden vähentämiseen ja kiertotalouteen. ”Tämän ovat huomanneet myös markkinan kansainväliset edelläkävijät. Esimerkiksi Japanin suurin asuntorakentaja ja markkinoiden teknologinen edelläkävijä Sekisui House laajentui hiljattain Euroopan markkinoille”, kertoo Kajander.
Paine rakennuskustannusten hallintaan kiihdyttää teollisesti esivalmistettujen rakennusten kansainvälisen markkinan kasvua. Koronapandemian aiheuttamat työmaiden uudet terveys- ja turvallisuusvaatimukset, joiden arvioidaan nostavan työvoimakustannuksia ja hidastavan tavanomaisten hankkeiden toteutusta, vauhdittavat esivalmistuksen ja työmaan automaatiojärjestelmien käyttöönottoa.
”Myös uusien järjestelmien kansainvälisissä tutkimushankkeissa dokumentoidut potentiaaliset kustannus- ja aikatauluhyödyt sekä parempi riskien tuntemus kiihdyttävät investointeja esivalmistukseen ja työmaa-automaatioon sekä toimitila- että asuntokohteiden tuotannossa”, arvioi Kajander.
Kajanderin mukaan kustannus- ja aikatauluhyötyjen potentiaali on suuri: ”Markkinan edelläkävijätoimijat ovat onnistuneet puolittamaan työmaan läpimenoajan ja säästämään kymmeniä prosentteja rakennuskustannuksissa automatisoidun esivalmistuksen avulla paikalla rakennettuihin verrokkikohteisiin verrattuna, ceteris paribus. Työmaa-automaatiota hyödyntävissä lupaavimmissa toimitilahankkeissa on saavutettu viisinkertainen tuottavuus verrokkihankkeisiin verrattuna”, kertoo Kajander.
Sääntelyllä voi myös olla merkittävä rooli rakennustuotannon uudistumisen nopeudessa ja markkinoiden kehittymisessä lähivuosina. Esimerkiksi Singaporessa on viety nopealla tahdilla rakennusalan tuottavuus uudelle tasolle kohteiden rakennettavuuteen liittyvällä sääntelyllä. ”Sääntely kohdistuu vakioitujen toimintamallien, esivalmistettujen rakenteiden ja materiaalien käyttöön rakennushankkeissa. Ohjauksen ja kannustimien avulla maassa on päästy kiinni rakennustuotannon esivalmistuksen ja automatisoinnin mahdollisuuksiin ja hyötyihin. Tätä esimerkkiä kannattaisi EU-tasolla ja Suomessa katsoa tarkemmin”, Kajander ehdottaa.
Miten voimme auttaa Teitä? Mikäli voimme olla Teille joiltakin osin avuksi esimerkiksi markkina- ja kehitysmahdollisuuksien kartoittamisessa, hankevalmistelussa tai toteutuksessa, niin älkää epäröikö ottaa yhteyttä!
Tiedustelut ja lisätiedot:
Juho-Kusti Kajander, puh. 040-750 2775
Matti Sivunen, puh. 040-751 5710