Boostia rakennussuojeluun
Rakennussuojelu vaikuttaa merkittävästi kiinteistöjen omistamiseen, suunnitteluun, rakentamiseen ja käyttöön. Boost Brothers selvitti Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARAn pyynnöstä ARA-asuntokannan rakennussuojelun nykytilaa ja sen kehittämiseen liittyviä kysymyksiä.
”Selvitys tarjoaa kiinteistönomistajille tärkeää tietoa ja ymmärrystä suojeluprosesseista, sekä avaa näkökulmia siitä, miten rakennussuojeluprosessia voisi tulevaisuudessa kehittää vastaamaan tämän päivän tarpeita”, kertoo selvityksen toteuttamisesta vastannut Samu Heikkilä Boostilta.
Boost esitteli selvityksen tulokset ympäristöministeriön järjestämässä Rakennusperinnön ja korjausrakentamisen ajankohtaispäivässä, ja koonti selvityksen tuloksista julkaistiin uusimmassa ARA-viestissä (1/2021).
Mitä kiinteistönomistajan tulisi tietää rakennussuojelusta?
Rakennussuojelun päämääränä on säilyttää kulttuurihistoriallisesti merkittäviä rakennuksia, taideteoksia ja maa-alueita. Suomessa rakennussuojelua ohjaavat useat lait ja asetukset, joista kiinteistönomistajien kannalta keskeisimmät ovat maankäyttö- ja rakennuslakiin perustuva kaavasuojelu, sekä yksittäisten kohteiden suojelua ohjaava laki rakennusperinnön suojelemisesta.
”Kaavasuojelua – joka on selvästi yleisin suojelutapa – toteutetaan pääasiallisesti asemakaavoissa maankäyttö- ja rakennuslain mukaisin kaavamääräyksin. Asemakaavoituksen käynnistymisestä päättää kunta, mutta kunnan asukkailla, yhteisöillä ja säätiöillä on oikeus tehdä aloitteita kaavoituksesta”, kertoo Samu Heikkilä.
Asemakaavoitusalueiden ulkopuolella suojelua ohjaa tyypillisesti laki rakennusperinnön suojelemisesta. Erityistilanteissa rakennusperintölain nojalla voidaan kuitenkin antaa erillisiä suojelupäätöksiä myös asemakaava-alueella, esimerkiksi tilanteissa, joissa rakennuksen sisätiloja halutaan suojella. Rakennusperintölain mukaisen vapaamuotoisen suojeluesityksen saa tehdä rakennuksen omistaja, valtion viranomainen, kunta, maakuntaliitto tai rekisteröity yhteisö, joka toimii esityksen kohteena olevan rakennuksen sijaintipaikkakunnalla ja jonka toimialaan kuuluu kulttuuriperinnön vaaliminen.
Heikkilän mukaan eri suojelutavat eroavat toisistaan merkittävästi niin prosessin vaiheiden kuin suojelun tarkkuudenkin osalta, joten kunkin suojellun kohteen suojelutapa on tärkeää osata tunnistaa kohteen sujuvan ylläpidon varmistamiseksi.
Kiinteistönomistajan haasteina suojelun heikko ennustettavuus ja pelko korkeista kustannuksista
Boostin toteuttama selvitys osoitti kiinteistönomistajien arvostavan rakennussuojelua ja pitävän sitä tärkeänä osana kulttuuriperinnön säilyttämistä, mutta sen koetaan kuitenkin aiheuttavan myös merkittäviä haasteita kiinteistönpidolle. Suurimpia esiin tulleita haasteita olivat rakennussuojelun heikko ennustettavuus, korkeat korjauskustannukset sekä prosessien etenemisen hitaus.
”Heikon ennustettavuuden taustalla on monia tekijöitä. Erilaisia suojelua ohjaavia lakeja ja asetuksia on useita, ja suojelun toimeenpanoonkin osallistuu monia eri toimijoita. Mikäli kiinteistönomistajan tietoisuus suojelusta on matalalla tasolla, voivat suojeluprosessit ja -päätökset vaikuttaa epäselviltä ja jopa yllättäviltä”, toteaa Heikkilä.
Toinen selvityksessä esiin tullut haaste koskee rakennussuojelusta seuraavia kustannuksia: vaikka kohteiden jokapäiväinen ylläpito on useimmiten vain hieman tavallisia kohteita kalliimpaa niin korjaustoimenpiteisiin liittyy lähes aina työläitä ja hintavia yllätyksiä. Korkeat korjauskustannukset koettiin hankaliksi erityisesti ARA-kohteissa, sillä niissä pyritään tuottamaan kohtuuhintaista asumista.
Myös rakennussuojeluprosessien hitaan etenemisen mainittiin hankaloittavan kiinteistönomistajien pitkän aikavälin suunnittelua. ”Suojeluprosessit voivat kohteesta riippuen kestää jopa vuosia, minkä lisäksi rakennushankkeet ovat tavallisia hankkeita työläämpiä ja täten hitaampia etenemään”, Heikkilä kertoo.
Kehittämällä sujuvampaan suojeluun
Boost Brothersin selvitys nosti esiin kehitysehdotuksia, joilla erityisesti ARA-kohteiden rakennussuojeluprosessi helpottuisi ja ARA-kohteiden omistajien taakka muun muassa kustannusten osalta kevenisi.
Yksi esimerkki kehitysehdotuksista on valtakunnallisen tietopankin perustaminen. ”Tietopankin avulla tieto suojelluista rakennuksista ja muista kohteista olisi saatavilla yhdessä paikassa sekä ARAa että kiinteistönomistajia varten. Yksityiskohtainen tieto kohteiden suojelupäätöksistä auttaa muun muassa suojeltujen kohteiden korjaustoimenpiteiden kustannusten ennakoinnissa ja tarkassa arvioinnissa”, kuvaa Heikkilä.
Toinen tärkeä kehityskohde olisi korvauskäytäntöjen ja suojeluavustusten kehittäminen. Selvityksen perusteella kiinteistönomistajat kokevat tällä hetkellä kantavansa kortensa kekoon yhteisen kulttuuriperinnön säilyttämisen puolesta, mutta samalla kokevat, että taloudellinen vastuu tästä tulisi jakaa eikä jäädä vain yhden tahon kannettavaksi. Eräs keino voisi olla suojeltujen kohteiden vapauttaminen ARAn sääntelystä.
Heikkilän mukaan jokainen kiinteistönomistaja voi myös omalla toiminnallaan sujuvoittaa suojeluprosesseja.
”Jokaisen kiinteistönomistajan on syytä tuntea tarkasti oman kiinteistökantansa suojellut kohteet. Tarkka tieto kunkin suojellun kohteen yksityiskohdista vähentää ylläpitoon liittyviä ikäviä yllätyksiä. Tämän lisäksi kiinteistönomistajan kannattaa toimia suojeluprosessissa ennakoivasti ja oma-aloitteisesti, esimerkiksi olemalla hyvissä ajoin yhteydessä kaavoittajaan, jolloin eri toimijoiden tarpeet saadaan mahdollisimman hyvin sovitettua yhteen”, ehdottaa Heikkilä.
Lisätietoja: Samu Heikkilä, Boost Brothers Oy, +358 44 581 7979